Lire un plan de bornage, le RFU et Géofoncier

Le cadastre dessine les parcelles, mais il ne dit pas où passe la limite de votre terrain. Ce rôle revient au bornage, réalisé par un géomètre-expert et accepté par les voisins. Ce tutoriel explique ce qu'est un bornage, comment lire un plan de bornage et son procès-verbal, et comment retrouver ceux qui existent déjà grâce au RFU et au portail Géofoncier.

Bornage, délimitation et cadastre

• Le cadastre est un document fiscal : son plan et ses contenances servent à calculer les impôts fonciers, ils ne prouvent ni une limite ni une surface (voir le tutoriel Le cadastre expliqué).
• La délimitation fixe la limite entre deux propriétés privées voisines : le géomètre-expert étudie les titres, les plans anciens et les traces sur le terrain, puis propose une limite que les propriétaires acceptent.
• Le bornage va jusqu'à la matérialiser : des bornes sont posées (ou d'anciennes retrouvées) aux points de la limite.

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, à frais communs (article 646 du code civil). Seul un géomètre-expert inscrit à l'Ordre peut fixer les limites des biens fonciers (loi du 7 mai 1946).

Amiable ou judiciaire

• Le bornage amiable est le cas courant. Le géomètre convoque tous les propriétaires concernés, présente son analyse sur place, et les limites acceptées sont consignées dans un procès-verbal signé par chacun. Signé, il vaut accord définitif : on ne peut plus remettre en cause la limite, sauf erreur matérielle ou vice du consentement.
• Le bornage judiciaire intervient si un voisin refuse ou ne répond pas : le tribunal judiciaire désigne un géomètre-expert, puis fixe la limite par jugement.

Le bornage fixe une limite, il ne tranche pas une question de propriété. Celui qui affirme posséder une bande de terrain depuis plus de trente ans (prescription acquisitive, article 2272 du code civil) doit le faire valoir par une action en revendication.

Lire un plan de bornage

Chaque cabinet a sa présentation, mais on retrouve toujours les mêmes éléments. Voici un plan fictif, simplifié :

• Le cartouche : commune, références cadastrales, propriétaires, numéro de dossier du cabinet, date, échelle, système de coordonnées (Lambert 93 ou une conique CC).
• Les points, désignés par des lettres ou des numéros, avec leur nature : borne posée, borne ancienne retrouvée, piquet, clou, angle de mur, ou point non matérialisé (défini par ses seules coordonnées).
• Les limites : en trait plein celles qui ont été définies avec les voisins, en tirets celles qui n'étaient pas l'objet de l'opération. Pour un mur, le plan précise si la limite passe à son axe (mur mitoyen) ou à l'un de ses parements (mur privatif).
• Les cotes : les distances entre points, au centimètre, mesurées sur le terrain.
• Le tableau des coordonnées : chaque point en E et N. C'est lui qui permet de réimplanter une borne disparue, et de reporter la limite exactement dans un SIG.
• La surface, quand elle est indiquée, est mesurée : elle peut différer nettement de la contenance du cadastre.

Le procès-verbal

Le plan est annexé à un procès-verbal de délimitation ou de bornage, le document juridique qui engage les signataires. On y trouve :

1. l'identité des propriétaires convoqués et présents, et des parcelles concernées ;
2. les documents étudiés : titres de propriété, plans anciens, bornages antérieurs, et l'état des lieux (clôtures, murs, bornes trouvées) ;
3. l'analyse du géomètre et la description des limites retenues, point par point ;
4. la liste des bornes posées ou reconnues ;
5. les signatures des parties, qui valent accord.

Le géomètre-expert conserve la minute (l'original) dans ses archives ; chaque propriétaire en reçoit un exemplaire, à garder avec l'acte de propriété et à transmettre lors d'une vente.

Le RFU et Géofoncier

Les géomètres-experts déposent leurs dossiers dans le Référentiel Foncier Unifié (RFU), tenu par leur Ordre : les limites qu'ils ont définies y sont enregistrées avec les coordonnées de leurs points. Le portail Géofoncier en donne l'accès : sur la carte, on voit si une parcelle a fait l'objet d'un dossier, sa date et le cabinet qui en détient la minute, à qui l'on peut demander une copie.

Diviser un terrain

Pour vendre une partie d'une parcelle, le géomètre-expert établit un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC, dont le document d'arpentage) qui crée les nouveaux numéros de parcelle au cadastre, et le plus souvent un bornage des nouvelles limites. Pour un terrain à bâtir vendu dans un lotissement ou une zone d'aménagement concerté, le bornage est obligatoire (article L.115-4 du code de l'urbanisme).

Les pièges

• La clôture n'est pas la limite. Une haie ou un grillage peut être en retrait, ou empiéter : seul le bornage fait foi.
• Une borne arrachée ne fait pas disparaître la limite : ses coordonnées permettent de la remettre en place. Ne déplacez jamais une borne vous-même.
• Le système de coordonnées d'un plan ancien peut être un repère local, ou l'ancien Lambert : vérifiez-le avant de superposer le plan au cadastre (voir l'outil Calage d'un plan local).
• Un bornage partiel ne vaut que pour les limites qu'il a traitées : les autres côtés de la parcelle restent à définir.

Démonstration

Une parcelle du cadastre, lue comme un plan de bornage : ses sommets, ses côtés cotés et leurs coordonnées en Lambert 93, avec les bornes que le plan cadastral signale. Rappel : ces valeurs viennent du cadastre et n'ont donc aucune valeur de bornage.

À essayer : cliquez une parcelle. Les sommets prennent une lettre, chaque côté sa longueur, et le panneau donne le tableau des coordonnées. Les points cerclés de jaune portent une borne au plan cadastral. Comparez les cotes avec celles d'un vrai plan de bornage : quelques décimètres d'écart sont courants.