Deux surfaces décident de presque tout dans un projet de construction : la surface de plancher et l'emprise au sol. Elles fixent la formalité (déclaration préalable ou permis), l'obligation de recourir à un architecte, le respect du PLU et, avec une troisième, la surface taxable, le montant de la taxe d'aménagement. Elles ne se mesurent pas de la même façon, et c'est là que naissent les erreurs.
Trois surfaces, trois définitions
| Emprise au sol | Surface de plancher | Surface taxable | |
|---|---|---|---|
| Texte | Code de l'urbanisme, art. R.420-1 | Code de l'urbanisme, art. R.111-22 | Code général des impôts, art. 1635 quater B |
| Principe | Projection verticale du volume, vue de dessus | Planchers clos et couverts, mesurés à l'intérieur | Comme la surface de plancher, sans la plupart des déductions |
| Murs extérieurs | Comptés | Non comptés (nu intérieur des façades) | Non comptés |
| Garage | Compté | Non compté | Compté |
| Hauteur ≤ 1,80 m | Sans objet | Non comptée | Non comptée |
| Sert à | Formalité, règles du PLU (coefficient d'emprise) | Formalité, architecte, droits à construire | Taxe d'aménagement |
L'emprise au sol
C'est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Sont exclus les ornements (modénature, marquises) et les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements (article R.420-1).
- Une terrasse de plain-pied ne crée pas d'emprise ; une terrasse surélevée (sur pilotis, sur un vide sanitaire) en crée.
- Un balcon en surplomb crée de l'emprise (c'est un surplomb), mais pas de surface de plancher (il n'est pas clos).
- Un auvent ou un carport sur poteaux crée de l'emprise ; un simple débord de toit, non.
- Le bassin d'une piscine, même découverte, constitue de l'emprise au sol, selon la circulaire du 3 février 2012.
Attention : la définition de l'article R.420-1 sert aux autorisations d'urbanisme. Pour appliquer ses propres règles (coefficient d'emprise, par exemple), le règlement du PLU peut définir l'emprise autrement : lisez son lexique.
La surface de plancher
C'est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction (article R.111-22) :
- de l'épaisseur des murs autour des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et des trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules (garages, rampes, aires de manœuvre) ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble collectif (chaufferie, local à déchets…), hors maison individuelle ;
- des caves et celliers annexes à des logements, desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation restantes, si les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Les cloisons intérieures ne sont pas déduites : seuls les murs de façade restent en dehors.
Un exemple complet
La maison des deux schémas : 10,00 × 8,00 m hors œuvre, murs de 0,30 m, un étage sous combles, une trémie d'escalier de 3 m², un garage accolé de 3,00 × 6,00 m, une terrasse surélevée et un auvent.
| Poste | Surface de plancher | Surface taxable |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée : 9,40 × 7,40 | 69,56 m² | 69,56 m² |
| Combles : 9,40 × 4,338 | 40,78 m² | 40,78 m² |
| Trémie de l'escalier | − 3,00 m² | − 3,00 m² |
| Garage : 2,40 × 5,40 intérieur | déduit | 12,96 m² |
| Total | 107,34 m² | 120,30 m² |
L'emprise au sol est de 113 m². Les embrasures des fenêtres retireraient encore quelques dixièmes de mètre carré.
Ce que ces surfaces déclenchent
| Surface de plancher ou emprise au sol créée | Formalité |
|---|---|
| 5 m² ou moins (et hauteur ≤ 12 m) | Aucune (article R.421-2) |
| Plus de 5 m², jusqu'à 20 m² | Déclaration préalable (article R.421-9) |
| Extension en zone urbaine d'un PLU, jusqu'à 40 m² | Déclaration préalable, sauf si le total dépasse 150 m² (article R.421-14) |
| Au-delà | Permis de construire |
Un particulier qui construit pour lui-même doit recourir à un architecte dès que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher dépasse 150 m² (article R.431-2). Dans notre exemple, 107 m² de plancher et 80 m² d'emprise habitable : pas d'architecte obligatoire. La taxe d'aménagement se calcule ensuite sur la surface taxable, avec l'outil Urbanisme et taxe d'aménagement.
Les pièges
- Transformer un garage en pièce crée de la surface de plancher sans rien construire : la formalité s'applique (déclaration préalable, ou permis selon la surface).
- Les combles : aménageables ou non, c'est la question. Une charpente en fermettes et un plancher incapable de porter une pièce les rendent non aménageables ; un plancher solide et un accès les font compter, au-dessus de 1,80 m.
- L'isolation par l'extérieur agrandit l'emprise mais pas la surface de plancher ; le PLU peut accorder une dérogation à ses règles pour l'isolation (article L.152-5).
- Surface habitable et loi Carrez sont encore d'autres mesures (elles déduisent cloisons, gaines, embrasures, et ignorent les surfaces de moins de 1,80 m) : celles d'une annonce immobilière ne sont pas la surface de plancher.
- Un abri de jardin de plus de 5 m² demande une déclaration préalable, et sa surface entre dans la taxe d'aménagement.
Démonstration
Le calculateur reprend la maison de l'exemple : modifiez ses dimensions, ajoutez un étage, une piscine ou une extension, et suivez les trois surfaces et la formalité.
À essayer : passez le garage à zéro et regardez la surface taxable baisser alors que la surface de plancher ne bouge pas ; remplacez les combles par un étage complet et allongez la maison à 12 m : l'architecte devient obligatoire ; cochez « extension en zone U » avec une petite pièce de 30 m².
Licences : textes et schémas sous licence CC BY-SA 4.0 (réutilisation libre en citant CartoForge et en partageant à l'identique) ; extraits de code sous licence MIT, à copier librement dans vos projets.
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